A seguir, você confere o resumo detalhado e otimizado explicando detalhadamente a dinâmica de pagamentos, o reajuste pelo INCC, a aprovação de crédito bancário e a portabilidade de financiamento.
1. O Conceito de "Dois Financiamentos" na Planta
Uma das principais dúvidas de quem busca um apartamento em construção é entender o motivo de se falar em dois financiamentos. O processo divide-se em duas fases distintas:
- Financiamento com a Construtora (durante a execução das obras)
- Financiamento com o Banco (no momento do término das obras e entrega das chaves)
Compreender o papel de cada uma dessas fases é essencial para montar um planejamento orçamentário sólido do início até a posse do bem.
2. Primeira Etapa: O Financiamento com a Construtora (Período de Obra)
A jornada começa na escolha da unidade, na visita ao apartamento decorado e na negociação do contrato com a construtora.
Parcelas Mensais e Intermediárias
Durante a fase de obras, cuja duração média varia de 2 a 3 anos, o comprador efetua pagamentos diretamente à construtora:
- Parcelas Mensais: Valores recolhidos mês a mês para amortizar o período de obras.
- Parcelas Intermediárias (Balões): Cobranças periódicas (comumente a cada 6 meses) com valores mais altos que as parcelas mensais. Requerem disciplina financeira do comprador para guardar o montante acumulado.
Observação: Se o imóvel for comprado na fase final de construção (exemplo: a 6 meses da entrega), o valor que seria diluído em anos precisará ser pago em um intervalo reduzido de tempo.
Percentual Pago Durante a Obra
Normalmente, as construtoras cobram entre 20% e 30% do valor total do imóvel ao longo da construção. Pagar um percentual menor (como 10%) pode comprometer a aprovação do crédito bancário no futuro, pois o valor restante a ser financiado com o banco ficará excessivamente alto.
Quanto maior o valor quitado com a construtora durante as obras, menor e mais viável será o financiamento final.
Correção pelo INCC
As parcelas pagas à construtora não são fixas. Elas sofrem reajuste periódicos pelo INCC (Índice Nacional de Custo da Construção). É indispensável projetar a variação desse índice para manter as parcelas adequadas ao bolso ao longo do tempo.
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3. Segunda Etapa: O Financiamento Bancário (Entrega das Chaves)
Com o término da construção e a liberação do Habite-se, inicia-se a segunda etapa: o financiamento imobiliário bancário.
Por Que a Análise do Banco É Mais Criteriosa?
No início do contrato, a construtora costuma ser mais flexível na análise de crédito. A diferença de exigência deve-se ao nível de risco:
- Risco da Construtora: É baixo durante as obras, pois ela não entrega as chaves até que a parcela contratada da entrada (20% a 30%) seja quitada ou financiada pelo banco.
- Risco do Banco: É elevado, pois a instituição bancária quita os 100% restantes com a construtora e repassa o imóvel ao comprador. Em caso de inadimplência posterior, o banco assume o prejuízo da operação.
Avaliação Física do Imóvel e Pré-Aprovação de Crédito
Avaliação Técnica do Bem: É extremamente raro o banco recusar a estrutura do imóvel novo, pois as construtoras constroem seguindo os critérios técnicos exigidos pelo sistema bancário.
Simulação Prévia: Recomenda-se realizar uma simulação no banco no momento em que decidir comprar. Contudo, ter o crédito aprovado no início da obra não garante aprovação automática após 2 ou 3 anos. É necessário manter o nome limpo e a estabilidade financeira durante todo o período.
4. Taxas de Juros, Cotação e Portabilidade de Financiamento
Na fase bancária, o valor da prestação mensal dependerá da taxa de juros vigente no mercado no momento da contratação.
Cotação Multibancos
Para obter as menores parcelas, não se deve contratar financiamento sem antes comparar propçãostas. É importante cotar entre diversas instituições financeiras (como Itaú, Bradesco e Santander) para encontrar a menor taxa de juros efetiva.
Portabilidade do Financiamento Imobiliário
Se o financiamento for assinado em uma época de juros altos, é possível recorrer à portabilidade de financiamento quando o cenário econômico melhorar. Esse mecanismo permite transferir a dívida para outro banco que ofereça taxas menores, reduzindo o valor das parcelas futuras.
5. Perguntas Frequentes (FAQ)
Posso dar apenas 10% de entrada para a construtora?
Apesar de algumas construtoras aceitarem entradas menores, pagar apenas 10% aumenta o saldo devedor e dificulta a aprovação do financiamento dos 90% restantes junto ao banco. O recomendável é quitar de 20% a 30% até a entrega das chaves.
O que é o reajuste pelo INCC?
O INCC (Índice Nacional de Custo da Construção) reajusta o saldo devedor e as parcelas com a construtora durante o período de obras.
É possível trocar de banco após contratar o financiamento bancário?
Sim, através do processo de portabilidade, você pode migrar sua dívida para qualquer instituição financeira que apresente juros mais competitivos.
Resumo em Checklist
- Escolha o imóvel e simule o crédito bancário com antecedência.
- Pague entre 20% e 30% do valor do imóvel à construtora durante o período de obra.
- Considere o impacto do INCC no valor das parcelas mensais e intermediárias.
- Mantenha o nome sem restrições durante os 2 a 3 anos de construção.
- Cote as taxas de juros em múltiplos bancos ao receber o Habite-se.
- Avalie a portabilidade caso as taxas de juros caiam após a assinatura.